満室に変える鍵~募集のタイミングを変えるだけ。その絶妙すぎるタイミングとは

早速ですが、恐らくこのページをご覧になっている方は大家さんや物件を管理している立場の方と推察します。重ね重ね推測で恐縮ですが、あなたは次のようなことに悩まされることもありませんか?

・入居者募集の期間が長い
・なかなか満室にならずに困っている
・家賃値下げやリフォームをしないと決まらない

もし上記のような悩みを持たれたことがないという方は申し訳ありません。この先お読み頂いてもあまりお役に立てないかも知れません。さて、大家さんであれば、空室期間は短い方がよく、常に空室があるよりも満室である方が嬉しいですよね。そうは願いながらも、空室期間を短くする為に、または満室にすべく、これまでの同じのような方法で入居者募集を行っていないでしょうか?たとえばこんな感じです。

・お付き合いのある不動産会社に募集依頼をする
・募集依頼をする不動産会社を増やしてみる
・広告費や謝礼を増やしてみる

空室に悩む大家さんは上記の他にもいろいろな工夫を試されていたりします。内見に備えて、POPを貼ってみるとか、成約時のプレゼントの用意やモデルルームのように家具を置いてみるとか、ホームページを作成するとか・・・。すごくよくわかります。この記事を書いている私も大家。いろいろ試しました・・・。

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◆負動産 → 稼動産

そもそも不動産賃貸業は大きな投資を伴います。負動産では困ります。稼動産でないと。親から受け継いでいるので投資してませんという方でも、そのような大きな資産を寝かせておいてはもったいないと考えます。だから、満室にする為にいろいろ工夫を試みます。

でも、やっぱり退去があれば、空室期間は生じます。クリーニングをして、募集依頼をかけ、いくつか内見があって、ようやく成約に至ります。そんな簡単に空室期間が短くなるはずありません。ちょっとやそっとの工夫では劇的な改善は望めません。ただ・・・、もし、空室期間を劇的に改善する方法があるとしたら、いかがでしょうか。

「その方法はリフォームのような大きな投資を伴うんだろう?」いえいえ、そうではありません。大きな投資は必要ありません。「近所の不動産会社30件まわってくださいと言われても、そんなこと出来ないよ。」おっしゃるとおりです。そのような大変なことも言いません。

必要なのは、実はちょっとした工夫なんです。じらさず言います。「募集のタイミングを変えるだけ。」 これだけです。どうですか?簡単過ぎますか。拍子抜けして効果を疑いますよね。

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空室になれば、募集の作業は発生するので、タイミングを変えるだけなら、新たに何かをしなければいけないということでもありません。大家さんであればどなたでも入居者募集をしたことがあると思いますから、募集方法で悩まれることはないと思います。問題は募集の効果ですよね。しかし、効果はテキメンです。私が力説する必要もありません。大家さんであるあなた自身がその効果をすでに知っているからです。

◆平均的な募集期間

そもそも、あなたの物件の平均的な募集期間はどれぐらいでしょうか?一か月間以内? 理想的かも知れないですね。2,3か月程度? 悪くはないですが、もう少し短くなると理想ですね。半年以上? これはちょっと改善が必要かも知れません。物件によって、募集期間は様々です。では、平均的な入居期間はいかがでしょうか?

平均的な入居期間を調べてみました。日本賃貸住宅管理協会さんが調査データを公表してくださっています。さてそのデータによると、学生は9割近く、学生を除いた単身の方でも8割近い方が2から4年以内となっています。短いのか長いのか、人によって感じ方は様々ですが、ここで大切なことは次のことです。

平均的な募集期間 < 平均的な入居期間

どうですか? びっくりしましたか!・・・あまり驚きませんか。まぁ、当たり前ですよね。調査データを持ち出さなくても、大家さんであれば、実感として理解していることだと思います。ほとんどの大家さんが実感として、募集期間よりも入居期間の方が長いことは知っています。しかしこの事実を空室期間を短くする為に利用しないんです。これは大家さんに非があるのではありません。日本の賃貸業の商習慣がそのようにさせているのです。

◆取り残される賃貸業

入居者を募集するのは、通常、退去をしてからです。当たり前です。入居期間中に募集を行う人はいません。でも、これは不動産の賃貸業特有の商習慣です。気が付いていますよね? 人気のある飲食店であれば、空席待ちの為に行列をつくります。映画館であれば、上映時間と席を予約することができます。ゲームソフトやスマホ、洋服だって、ありとあらゆるものが発売前に予約できます。

不動産とは違いすぎますか?

いえいえ、不動産だって、例外ではありません。新築マンションは完成前から販売しています。値段が高いとか安いとか関係ありません。手に取ったことがあるとか、口にしたことがあるかどうかも関係ありません。すでに気が付いている大家さんは、空室待ちを作るための仕組みや工夫を導入しています。

◆入居期間も利用可能

もし、大家であるあなたが入居期間中から入居者募集を行えば、学生や一般単身者の平均的な入居期間である2年から4年の募集期間を与えられます。どのようなお部屋であるか、画像を用意する必要もあるでしょう。関心を示したユーザーから次の更新時期を質問されることもあるかも知れません。

少し古い物件であれば、リフォーム案と新家賃のセットをいくつか提示する必要があるかも知れません。ちょっと変わった契約に応じることも可能と明示しておいても良いでしょう。たとえばリフォーム自由とか、更新料不要とか、水道光熱費含むとか。

2年から4年もあれば、是非ともあなたの物件に入りたいというファンを作ることは可能です。たくさんの方に並んで頂く必要もないんです。たった数人のファンが出来れば、半年の募集期間が長いと悩むことはなくなります。募集の為の様々なあなたのアイディアを試してみてください。

◆無料の掲載期間を存分に使う

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